Aktualne ceny mieszkań w Starachowicach

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Starachowicach płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 4 980 zł. To spadek o 7,3%, czyli o 391 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, a więc pokazuje kwoty faktycznie uzgadniane przez strony, nie ceny widoczne w ogłoszeniach.

Comiesięczny barometr cen mieszkań wskazuje, że lokalny rynek wszedł w okres niższych stawek po wcześniejszym wzroście. Typowa transakcja dotyczyła mieszkania o powierzchni 46 m² i wartości 230 000 zł. Dla kupujących ważna jest nie tylko sama mediana, lecz także rozpiętość cen: połowa transakcji znalazła się między 4 389 zł/m² a 5 957 zł/m².

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 4 980 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -7,3% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-391 zł na metrze)
• 4 389-5 957 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 230 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 46 m²
• +21% - o tyle podrożał metr od 2021 r. (średnio +3,8% rocznie)
• rejon Południe - najdroższa część miasta: 5 686 zł/m²

Rynek pierwotny i wtórny

Nowe mieszkania od deweloperów kosztowały 7 832 zł/m², podczas gdy na rynku wtórnym mediana wyniosła 4 973 zł/m². Oznacza to premię rynku pierwotnego na poziomie 57.5%, czyli 2 859 zł/m². Różnica może wynikać zarówno z nowości lokalu i standardu budynku, jak i z kosztów realizacji nowych inwestycji.

W rejestrze niewiele danych dla segmentu deweloperskiego - wartość orientacyjna.

Cena metra a wielkość mieszkania

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Zależność między metrażem a stawką za metr nie układa się tu w prostą regułę. Kawalerki o powierzchni 25-35 m² osiągały medianę 4 839 zł/m², a lokale 55-70 m² - 5 164 zł/m². Wyższa cena większego segmentu może oznaczać, że w tej grupie sprzedawały się mieszkania o lepszej lokalizacji, standardzie lub układzie.

Wykres pokazuje, że różnice między podstawowymi segmentami nie są duże. Dla kupującego porównanie samego metrażu nie wystarcza - znaczenie mają też cechy konkretnego lokalu oraz położenie w mieście.

Mapa cen: rejony miasta

Najwyższą medianę wśród rejonów z pełniejszym materiałem transakcyjnym odnotowano w rejonie Południe: 5 686 zł/m². Najniższa porównywalna wartość dotyczy rejonu Wzgórze, gdzie mediana wyniosła 4 224 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 35%.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Stawki przekraczające 5 000 zł/m² pojawiają się w kilku częściach miasta, między innymi w rejonach Młynówka, Majówka, Skałka, Skarpa i Stadion. Takie zróżnicowanie wskazuje, że lokalizacja pozostaje jednym z głównych czynników wpływających na ceny transakcyjne mieszkań.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 230 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe. Podatek PCC w wysokości 2% to około 4 600 zł, przy czym nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 2 079 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT. Różnica w kosztach transakcyjnych nie niweluje jednak widocznej premii cenowej rynku pierwotnego.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje przede wszystkim wzrost od 2021 r. Wtedy mediana wynosiła 4 125 zł/m², a obecnie osiąga 4 980 zł/m². Łącznie oznacza to zmianę o +21%, średnio o +3,8% rocznie.

Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, zależy więc od przyjętego punktu odniesienia. W dłuższym horyzoncie stawki wzrosły, natomiast wobec średniej z 2025 r. bieżąca mediana jest niższa o 7,3%.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa świętokrzyskiego objętych monitoringiem wynosi 8 211 zł/m². W Starachowicach metr mieszkania jest zatem tańszy o 3 231 zł.

Najbliższe porównanie daje Ostrowiec Świętokrzyski, oddalony o 25 km, gdzie mediana jest niższa o 26 zł/m². Wyraźnie wyższe poziomy cen widoczne są natomiast w Kielcach, Radomiu i Sandomierzu.

Komentarz analityczny

Lokalny rejestr pokazuje korektę po okresie wzrostowym. Mediana 4 980 zł/m² jest o 391 zł/m² niższa niż średnia z 2025 r., ale pozostaje o 21% wyższa od poziomu z 2021 r. To oznacza, że ostatni spadek nie przekreśla wcześniejszej zmiany długoterminowej, lecz obniża tempo obserwowane w historii miasta.

Na największych rynkach kraju obraz jest odmienny. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i była wyższa o 7% rok do roku, natomiast na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m² i wzrosła o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W I kwartale 2026 r. na rynku pierwotnym największych aglomeracji odnotowano lokalne zmiany od około -1,2% do -1,4% oraz do +2,1% rok do roku, zależnie od miasta (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Na rynek wpływa również podaż. W II kwartale 2026 r. do sprzedaży w siedmiu największych rynkach trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej rok do roku (JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Mniejsza liczba nowych ofert może ograniczać presję na obniżki, lecz w Starachowicach decydujące pozostają lokalne relacje między dostępnością mieszkań, strukturą podaży i popytem.

Czy ceny wzrosną, czy spadną? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli popyt na lokale w niższych przedziałach cenowych będzie się odbudowywał przy ograniczonej podaży, spadki mogą wyhamować. Jeśli natomiast kupujący zachowają ostrożność, a sprzedający będą akceptować niższe ceny transakcyjne, korekta może się utrzymać. Co dalej z cenami pokażą kolejne wpisy w wykazie transakcji RCN.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Starachowicach?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 4 980 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 4 389 zł/m² a 5 957 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Starachowicach rosną, czy spadają?

Wobec średniej z 2025 r. mediana spadła o 7,3%, czyli o 391 zł/m². Jednocześnie od 2021 r. wzrosła o 21%.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Wśród rejonów z porównywalnymi danymi najdroższy jest rejon Południe z medianą 5 686 zł/m², a najtańszy rejon Wzgórze z poziomem 4 224 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Starachowicach?

Kawalerki o powierzchni 25-35 m² osiągały medianę 4 839 zł/m², a małe mieszkania 35-45 m² - 4 900 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Mediana rynku pierwotnego wyniosła 7 832 zł/m², wobec 4 973 zł/m² na rynku wtórnym, czyli o 57.5% więcej.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 199 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-06-11; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.